المعيار المحاسبي رقم 49: عقود الإيجار
المعيار المحاسبي رقم 49: عقود الإيجار (المصري والدولي IFRS 16)
دليل شامل للمحاسبة عن عقود الإيجار للمستأجرين والمؤجرين وفقاً للمعايير المصرية والدولية
أحدث المعيار الدولي للتقرير المالي رقم 16 (IFRS 16) والمعيار المحاسبي المصري رقم 49 تغييرًا جذريًا في المحاسبة عن عقود الإيجار، خاصة بالنسبة للمستأجرين. يهدف المعيار إلى ضمان أن المستأجرين والمؤجرين يقدمون معلومات ذات صلة بطريقة تمثل بأمانة تلك المعاملات. يتطلب المعيار من المستأجرين الاعتراف بمعظم عقود الإيجار في قائمة المركز المالي كأصول حق استخدام والتزامات إيجار مقابلة. تتناول هذه المقالة المبادئ الأساسية للمعيار لكل من المستأجرين والمؤجرين.
المعيار المحاسبي المصري رقم (49): عقود الإيجار
يهدف هذا المعيار (المقابل للمعيار الدولي IFRS 16) إلى وضع المبادئ للاعتراف والقياس والعرض والإفصاح عن عقود الإيجار. الهدف هو ضمان أن المستأجرين والمؤجرين يقدمون معلومات ذات صلة بطريقة تمثل بأمانة تلك المعاملات.
يطبق هذا المعيار على جميع عقود الإيجار، بما في ذلك عقود الإيجار لأصول حق الاستخدام في عقد إيجار من الباطن، باستثناء: عقود الإيجار لاستكشاف أو استخدام المعادن والنفط والغاز الطبيعي والموارد غير المتجددة المماثلة، عقود الإيجار للأصول البيولوجية (IAS 41)، اتفاقيات الامتياز الخدمي (IFRIC 12)، تراخيص الملكية الفكرية (IFRS 15)، وحقوق الأفلام وألعاب الفيديو وبراءات الاختراع وحقوق النشر (IAS 38).
في بداية العقد، يجب على المنشأة تقييم ما إذا كان العقد هو، أو يحتوي على، عقد إيجار.
يكون العقد هو، أو يحتوي على، عقد إيجار إذا كان العقد ينقل الحق في السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة زمنية مقابل مقابل.
لتحديد ما إذا كان العقد ينقل الحق في السيطرة على استخدام أصل محدد، يجب تقييم ما إذا كان العميل لديه، طوال فترة الاستخدام، كل من:
- الحق في الحصول على جميع المنافع الاقتصادية بشكل جوهري من استخدام الأصل المحدد؛ و
- الحق في توجيه استخدام الأصل المحدد.
الأصل المحدد هو أصل تم تحديده صراحة أو ضمنًا في العقد ولا يمتلك المورد حقًا جوهريًا لاستبدال الأصل طوال فترة الاستخدام.
محاسبة المستأجر
يتطلب المعيار من المستأجرين تطبيق نموذج محاسبة موحد لجميع عقود الإيجار (باستثناءات محدودة). في تاريخ بدء الإيجار، يجب على المستأجر الاعتراف بـ:
- أصل حق استخدام (Right-of-use asset): يمثل حق المستأجر في استخدام الأصل الأساسي المؤجر.
- التزام إيجار (Lease liability): يمثل التزام المستأجر بسداد دفعات الإيجار.
التزام الإيجار:
يتم قياس التزام الإيجار مبدئيًا بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار غير المسددة في تاريخ البدء. يتم خصم دفعات الإيجار باستخدام سعر الفائدة الضمني في عقد الإيجار، إذا كان يمكن تحديده بسهولة. إذا لم يكن بالإمكان تحديده بسهولة، يجب على المستأجر استخدام سعر الاقتراض الإضافي للمستأجر.
تشمل دفعات الإيجار المدرجة في قياس التزام الإيجار:
- الدفعات الثابتة، مطروحًا منها أي حوافز إيجار مستحقة القبض.
- الدفعات المتغيرة التي تعتمد على مؤشر أو سعر (مقاسة مبدئيًا باستخدام المؤشر أو السعر كما في تاريخ البدء).
- المبالغ المتوقع أن يدفعها المستأجر بموجب ضمانات القيمة المتبقية.
- سعر ممارسة خيار الشراء إذا كان من المؤكد بشكل معقول أن المستأجر سيمارس هذا الخيار.
- دفعات الجزاءات لإنهاء عقد الإيجار، إذا كانت مدة الإيجار تعكس ممارسة المستأجر لخيار إنهاء عقد الإيجار.
أصل حق الاستخدام:
يتم قياس أصل حق الاستخدام مبدئيًا بالتكلفة، والتي تتكون من:
- مبلغ القياس الأولي لالتزام الإيجار.
- أي دفعات إيجار تم سدادها في أو قبل تاريخ البدء، مطروحًا منها أي حوافز إيجار تم استلامها.
- أي تكاليف مباشرة أولية تكبدها المستأجر.
- تقدير التكاليف التي سيتكبدها المستأجر في تفكيك وإزالة الأصل الأساسي واستعادة الموقع الذي يقع فيه أو استعادة الأصل الأساسي إلى الحالة المطلوبة بموجب شروط وأحكام عقد الإيجار.
التزام الإيجار:
بعد تاريخ البدء، يجب على المستأجر قياس التزام الإيجار عن طريق:
- زيادة القيمة الدفترية لتعكس الفائدة على التزام الإيجار (باستخدام سعر الخصم المحدد عند البدء).
- تخفيض القيمة الدفترية لتعكس دفعات الإيجار المسددة.
- إعادة قياس القيمة الدفترية لتعكس أي إعادة تقييم أو تعديلات لعقد الإيجار، أو لتعكس دفعات الإيجار الثابتة المعدلة في جوهرها.
أصل حق الاستخدام:
بعد تاريخ البدء، يجب على المستأجر قياس أصل حق الاستخدام باستخدام نموذج التكلفة (ما لم يطبق نماذج قياس أخرى مثل نموذج إعادة التقييم في IAS 16 أو نموذج القيمة العادلة في IAS 40 إذا كان الأصل عقارًا استثماريًا).
بموجب نموذج التكلفة، يتم قياس أصل حق الاستخدام بالتكلفة:
- مطروحًا منها أي إهلاك متراكم وأي خسائر اضمحلال متراكمة؛ و
- معدلة لأي إعادة قياس لالتزام الإيجار.
يتم إهلاك أصل حق الاستخدام عادةً من تاريخ البدء حتى نهاية العمر الإنتاجي لأصل حق الاستخدام أو نهاية مدة الإيجار، أيهما أقرب.
يجوز للمستأجر اختيار عدم تطبيق متطلبات الاعتراف والقياس المذكورة أعلاه على:
- عقود الإيجار قصيرة الأجل (Short-term leases): وهي عقود إيجار، في تاريخ البدء، لها مدة إيجار تبلغ 12 شهرًا أو أقل ولا تتضمن خيار شراء.
- عقود الإيجار التي يكون فيها الأصل الأساسي منخفض القيمة (Leases for which the underlying asset is of low value): مثل الحواسيب اللوحية أو الشخصية، والأثاث المكتبي الصغير، والهواتف. يتم تقييم ذلك على أساس مطلق (لا يعتمد على حجم أو طبيعة المستأجر).
إذا اختار المستأجر تطبيق هذه الاستثناءات، فإنه يعترف بدفعات الإيجار المرتبطة بتلك العقود كمصروف على أساس القسط الثابت على مدى مدة الإيجار أو أساس منتظم آخر.
محاسبة المؤجر
يجب على المؤجر تصنيف كل من عقود الإيجار الخاصة به إما كـ عقد إيجار تشغيلي أو عقد إيجار تمويلي.
- عقد الإيجار التمويلي (Finance lease): هو عقد إيجار ينقل بشكل جوهري جميع المخاطر والمنافع المتعلقة بملكية الأصل الأساسي.
- عقد الإيجار التشغيلي (Operating lease): هو عقد إيجار لا ينقل بشكل جوهري جميع المخاطر والمنافع المتعلقة بملكية الأصل الأساسي.
يعتمد التصنيف على جوهر المعاملة وليس على شكل العقد. تشمل المؤشرات التي قد تؤدي إلى تصنيف عقد الإيجار كتمويلي:
- ينقل عقد الإيجار ملكية الأصل إلى المستأجر بنهاية مدة الإيجار.
- لدى المستأجر خيار شراء الأصل بسعر يتوقع أن يكون أقل بكثير من القيمة العادلة في تاريخ ممارسة الخيار.
- تغطي مدة الإيجار الجزء الأكبر من العمر الاقتصادي للأصل.
- في تاريخ البدء، تكون القيمة الحالية لدفعات الإيجار مساوية على الأقل لجميع القيمة العادلة للأصل بشكل جوهري.
- الأصل المؤجر ذو طبيعة متخصصة بحيث لا يمكن استخدامه إلا من قبل المستأجر دون تعديلات كبيرة.
في تاريخ البدء، يجب على المؤجر الاعتراف بالأصول المحتفظ بها بموجب عقد إيجار تمويلي في قائمة مركزه المالي وإظهارها كـ مبلغ مستحق القبض بمبلغ يساوي صافي الاستثمار في عقد الإيجار.
صافي الاستثمار في عقد الإيجار هو القيمة الحالية الإجمالية لدفعات الإيجار المستحقة للمؤجر وأي قيمة متبقية غير مضمونة، مخصومة بسعر الفائدة الضمني في عقد الإيجار.
يجب على المؤجر الاعتراف بالدخل التمويلي على مدى مدة الإيجار على أساس يعكس معدل عائد دوري ثابت على صافي استثمار المؤجر في عقد الإيجار.
يجب على المؤجر الاعتراف بدفعات الإيجار من عقود الإيجار التشغيلي كـ دخل على أساس القسط الثابت على مدى مدة الإيجار أو أساس منتظم آخر إذا كان هذا الأساس أكثر تمثيلاً للنمط الذي تتناقص فيه المنفعة من استخدام الأصل الأساسي.
يجب على المؤجر الاعتراف بالتكاليف، بما في ذلك الإهلاك، المتكبدة في كسب دخل الإيجار كمصروف. يستمر المؤجر في الاعتراف بالأصل الأساسي المؤجر في قائمة مركزه المالي وفقًا لطبيعته ويقوم بإهلاكه وفقًا لسياسات الإهلاك المطبقة على الأصول المماثلة (مثل IAS 16 أو IAS 38).
المعيار الدولي للتقرير المالي رقم 16 (IFRS 16): عقود الإيجار
المعيار الدولي للتقرير المالي رقم 16 (IFRS 16) هو المعيار المقابل للمعيار المصري رقم (49). يعتبر المعيار المصري تبنيًا كاملاً للمعيار الدولي، وبالتالي فهما متطابقان تمامًا في جميع الجوانب، بما في ذلك تعريف عقد الإيجار، ونموذج المحاسبة الموحد للمستأجر (أصل حق الاستخدام والتزام الإيجار)، واستثناءات الاعتراف للمستأجر، وتصنيف عقود الإيجار للمؤجر (تمويلي وتشغيلي)، والمحاسبة لكل نوع من قبل المؤجر.
المقارنة بين المعيار المصري رقم (49) والمعيار الدولي IFRS 16
لا توجد فروق بين المعيار المحاسبي المصري رقم 49 "عقود الإيجار" والمعيار الدولي للتقرير المالي رقم 16 (IFRS 16). كلاهما يمثل نفس المتطلبات المحاسبية لعقود الإيجار.
أمثلة عملية وحالات دراسية (مبسطة)
السيناريو: في 1 يناير 2024، أبرمت شركة "النقل السريع" (المستأجر) عقد إيجار لمعدات لمدة 5 سنوات. دفعات الإيجار السنوية 20,000 جنيه تُدفع في نهاية كل عام. سعر الاقتراض الإضافي للمستأجر هو 5%. القيمة الحالية لدفعات الإيجار (5 دفعات بقيمة 20,000 جنيه بمعدل 5%) هي 86,590 جنيه (تقريبًا). تكبدت الشركة تكاليف مباشرة أولية قدرها 1,500 جنيه.
الحل (القياس الأولي في 1 يناير 2024):
- قياس التزام الإيجار:
التزام الإيجار = القيمة الحالية لدفعات الإيجار = 86,590 جنيه. - قياس أصل حق الاستخدام:
أصل حق الاستخدام = مبلغ التزام الإيجار + التكاليف المباشرة الأولية
أصل حق الاستخدام = 86,590 جنيه + 1,500 جنيه = 88,090 جنيه. - القيد المحاسبي الأولي:
من حـ/ أصل حق استخدام - معدات 88,090 إلى حـ/ التزام الإيجار 86,590 إلى حـ/ النقدية (للتكاليف المباشرة) 1,500
السيناريو: استمرارًا للمثال السابق، في 31 ديسمبر 2024 (نهاية السنة الأولى).
الحل (القياس اللاحق):
- حساب مصروف الفائدة على التزام الإيجار:
مصروف الفائدة = رصيد التزام الإيجار أول المدة * سعر الفائدة
مصروف الفائدة = 86,590 جنيه * 5% = 4,330 جنيه (تقريبًا). - حساب مصروف إهلاك أصل حق الاستخدام (بافتراض طريقة القسط الثابت وعدم وجود قيمة متبقية):
مصروف الإهلاك = تكلفة أصل حق الاستخدام / مدة الإيجار
مصروف الإهلاك = 88,090 جنيه / 5 سنوات = 17,618 جنيه. - تسجيل الدفعة السنوية ومصروف الفائدة:
القيد المحاسبي:من حـ/ مصروف الفائدة 4,330 من حـ/ التزام الإيجار 15,670 (20,000 - 4,330) إلى حـ/ النقدية 20,000(رصيد التزام الإيجار نهاية السنة = 86,590 - 15,670 = 70,920 جنيه) - تسجيل مصروف الإهلاك:
من حـ/ مصروف إهلاك - أصل حق استخدام 17,618 إلى حـ/ مجمع إهلاك - أصل حق استخدام 17,618 - الأثر على قائمة الدخل: مصروف الفائدة (4,330 جنيه) + مصروف الإهلاك (17,618 جنيه).
- الأثر على قائمة المركز المالي: أصل حق استخدام (صافي) = 88,090 - 17,618 = 70,472 جنيه. التزام الإيجار = 70,920 جنيه (يتم فصله إلى جزء متداول وغير متداول).
السيناريو: شركة "التأجير" (المؤجر) تؤجر مبنى لشركة أخرى لمدة 3 سنوات. دفعات الإيجار السنوية 50,000 جنيه تُدفع في بداية كل عام. تم تصنيف عقد الإيجار كعقد إيجار تشغيلي.
الحل (محاسبة المؤجر):
- الاعتراف بدخل الإيجار:
يتم الاعتراف بدخل الإيجار على أساس القسط الثابت على مدى مدة الإيجار.
دخل الإيجار السنوي = 50,000 جنيه. - تسجيل استلام الدفعة الأولى في بداية السنة الأولى:
من حـ/ النقدية 50,000 إلى حـ/ دخل إيجار 50,000 - الاعتراف بمصروف الإهلاك للمبنى:
يستمر المؤجر في إهلاك المبنى وفقًا لـ IAS 16. يتم تسجيل قيد الإهلاك بشكل منفصل (مثلاً: من حـ/ مصروف إهلاك المباني إلى حـ/ مجمع إهلاك المباني).
أضف تعليقاً: